Valorizzare il patrimonio immobiliare degli Enti Ecclesiastici

Introduzione

Nel corso degli anni abbiamo avuto l’opportunità di interagire con vari soggetti supportandoli nella generalizzata necessità di affrontare problematiche finanziarie dovute spesso alla gestione di patrimoni immobiliari o singole proprietà non più coerenti con la loro evoluzione nel contesto odierno, gravati da costi manutentivi e di gestione spesso non più sostenibili, anche a causa della riduzione dei ricavi e della disponibilità di personale.

Il presente documento sintetizza le principali attività realizzabili per l’efficientamento e la valorizzazione del patrimonio immobiliare di Enti Ecclesiastici, supportando sia le scelte strategiche di medio periodo, in coerenza con i fabbisogni identificati dall’Ente stesso, sia le scelte operative conseguenti, nel rispetto della Missione dell’Ente.

Attività Strategica Preliminare

Definizione dei principali obiettivi dell’Ente, quali ad esempio:

  • Scelte strategiche sul patrimonio esistente rispetto ai valori e alle esigenze dell’Ente (riorganizzazione – razionalizzazione degli spazi – ipotesi comparata di valorizzazione degli immobili, etc.);
  • Modalità e caratteristiche di utilizzo dei fabbricati esistenti in funzione dell’ipotesi di futura valorizzazione (possibilità di pagare canoni di locazione, quantificazione di capex/spese straordinarie ed ordinarie);
  • Individuazione delle strategie di medio periodo e supporto nella selezione del profilo più coerente rispetto agli obiettivi dell’Ente.

Procedure & Metodologia

FASE 1 – RACCOLTA DOCUMENTALE

  • Creazione di una prima dataroom virtuale per la raccolta delle informazioni necessarie sia in ottica di mappatura e verifica dello stato informativo degli assets sia in ottica di una possibile valorizzazione / dismissione degli stessi;
  • Creazione di una check-list documentale suddivisa in macro-argomenti;
  • Sopralluoghi ai compendi immobiliari per comprendere location, stato manutentivo e caratteristiche;
  • Studio di ogni singolo immobile relativamente ai vari aspetti urbanistici, catastali, contabili, fiscali, etc., al fine di creare una micro due-diligence (ad uso interno) per ogni asset; importante in questa fase un confronto con i professionisti interni e/o esterni con i quali poter creare un team di lavoro.
  • Identificazione dei punti di forza e di debolezza delle singole proprietà e valutazione di possibili utilizzi alternativi (riconversioni, altri soggetti potenzialmente interessati alla locazione o all’acquisto).
  • Creazione di modelli personalizzati per l’analisi strategica ed economico-finanziaria, sia a livello di singolo immobile (verifica della congruità dei valori immobiliari e locativi) che a livello di portafoglio complessivo, al fine di condividere in modo comprensibile le possibili strategie di valorizzazione;

FASE 2 – ANALISI E SCELTE STRATEGICHE

  • In stretto dialogo con i Responsabili dell’Ente e in coerenza con gli obbiettivi gestionali condivisi, approfondimento degli Scenari strategici di valorizzazione
  • Supporto nell’individuazione delle scelte strategiche più efficienti per l’Ente e affiancamento nell’attività di valutazione (individuazione degli assets «strategici» da mantenere a patrimonio e di quelli prioritariamente cedibili).
  • Supporto nella fase decisionale conclusiva per la definizione delle modalità di sviluppo dei progetti in relazione agli obiettivi dell’Ente ed in funzione dell’evoluzione dei mercati (immobiliare, dei capitali, del credito);
  • Condivisione di un documento finale finalizzato anche all’ottenimento delle autorizzazioni da parte delle Superiori Autorità.

FASE 3 – ATTIVITA’ DI VALORIZZAZIONE

  • Attività commerciali preliminari (format Accordo di riservatezza, Mnifestazione d’Interesse, etc.):
  • Creazione di brochure e infomemo di presentazione “riservati” dei singoli vari immobili;
  • Composizione di una o più target list di possibili Investitori-Partners (Istituzionali e/o Privati e/o Finanziari).

Procedure & Metodologia

Attività specifiche di valorizzazione / vendita / locazione:

  • Attività di contatto riservato con i possibili soggetti interessati
  • Utilizzo della Piattaforma digitale proprietaria Real Community per il coinvolgimento dei vari soggetti che partecipano allo specifico incarico, in base alla strategia definita e agli obiettivi condivisi con l’Ente;
  • Attività di Advisory commerciale (incontri, videocall, mail, etc.) per la valorizzazione del Patrimonio Immobiliare;

Attività finali di Valorizzazione

Nel seguito la sintesi delle principali Attività esecutive finali:

  • Gestione delle attività di due diligence mediante il coordinamento della raccolta documentale, la creazione di dataroom specifiche per singolo asset, il coordinamento del gruppo di lavoro individuato e l’interfaccia tra i professionisti incaricati da entrambe le Parti;
  • Coordinamento dei sopralluoghi agli immobili con i tecnici incaricati dalla controparte;
  • Gestione dell’intero processo negoziale secondo le linee strategiche definite con l’Ente, affiancando il Committente ed i suoi professinisti;
  • Supporto generale nelle varie fasi della negoziazione per il buon esito delle attività: accordi preliminari, signing, closing e post closing.